合肥二手房价格暴涨,卖家频频跳价违约,20%的违约金、继续履行买家都要求了吗?

 

童志伟

导读:本文以咨询、解答、结论三段模式讲解二手房交易中,当事人经常会碰到这些实务问题,都是干货,而且文章以百姓们的大白话方式编写的,基本未用法言法语,所以读起来易懂。

       2016年春节后的合肥,最火爆的市场,想必大家都知道了,就是二手房市场。但在二手房房价暴涨的背后,纠纷频频不断,卖家跳价违约的现象比比皆是,以致买家痛苦不堪,难以言表。解决好的话,就是卖家支付双倍定金了事,解决不好的,就是天天拖着你,拖到你妥协解除合同为止。看着节节攀升的房价,你的小心脏受的了吗?但对于买家而言,那高出来的房价差额部分就真的得自己买单了吗?卖家频频违约跳价,不是因为卖家利欲熏心,而是二手房市场未受到合理控制的原因,以致二手房买卖存在大面积的违约,使本已脆弱的契约精神雪上加霜。
       律君这段时间接到大量二手房买卖纠纷案件的咨询,也办理了数十件,现结合咨询的各类问题,来个二手房交易维权知识大放送。

咨询一:卖家是夫妻二人,而只有其中一人签字,而且承诺其配偶知情,并承担相应的责任,该合同有效吗?签字的卖方需要承担什么责任?
解答:属于效力待定。因为该房屋是夫妻共同共有,夫妻任何一方单方出售房屋,都属于无权处分情形。
那么此时就会分情形,情形一:如果有证据证明配偶知情并授权另一方出售该房屋,《存量房买卖合同》有效。
情形二:如果无证据证明配偶知情并授权另一方出售该房屋,《存量房买卖合同》未生效,如果配偶追认的话,可以有效。
签字的卖方应承担缔约过失责任或赔偿责任,而不能在适用合同违约条款。
因为违约条款并不是具有独立性的解决争议条款,同时也不是结算和清算条款,所以合同无效,合同违约条款自始无效。但有一种情形是,卖家签订了承诺书,承诺按照违约条款承担责任,这个是可以适用的,因为这个是对赔偿责任的再约定,与二手房买卖合同是独立的,是意思自治的体现,法律不应该强制干涉。
结论:签订二手房买卖合同时,卖方有好几个共有权人的,要求他们都到场面签。
 
咨询二:买家已支付了定金,卖家不想卖了,卖家以双倍返还定金为由解除合同,可以吗?
解答:不可以。除非买家同意。
因为合同的解除有两种,一种是协商解除,就是双方都同意解除或者是合同中约定的解除情形已发生。很显然,卖家不卖房的真正原因是房价上涨,而且日常生活中,房管局编制的《存量房买卖合同》协商解除情形,双方基本上不约定。
另一种就是法定解除情形,说白了就是对方违约或者不可抗力,当然,通常情况下,卖方是不可能举出这样的证据,因为正是房价上涨才导致买家违约。
结论:卖家以双倍返还定金为由就可以单方解除合同,是忽悠买家,其实并无法律依据。
 
咨询三:卖家不想卖了,买家交了定金,是不是只能要求买方双倍返还定金呢?
解答:很明显不是。你也可以选择违约金,但只能二选一,当然你还可以选择上涨房价的差额损失。
诸位都知道,在存量房买卖合同中,即约定了定金,同时也约定了违约金。(市场上的违约金约定的多少不一,10%、15%、 20%。)有的人可能认为我交了定金,就应该用定金的约定条款,而且违约金数额较大,主张违约金可能不合理,往往就被卖家忽悠,收到双倍定金,就草草的解除合同。但是律君告诉你,实际情况是,你在主张卖家违约责任的时候,是可以在定金和违约金二者中选择其一的,因为定金和违约金都是违约责任的形式之一,《合同法》的强制性规定的是二者只可选其一,而并不是交了定金就用定金双倍返还罚则。所以,诸位在此处应该就知道会选择什么了不是,很明显,买家要选择的是违约金而非定金。
结论:违约金和定金可以二选一。
 
咨询四:买家如果仅仅依照合同约定的10%、15%或20%的违约金,法院就会全支持你吗?
解答:不一定。此刻你需要一名专业的律师帮你准备诉讼方案。
有人可能要问了,既然合同约定了违约金金额,那么法院就应该按照合同的约定来支持买家的主张。可司法实践中,很多当事人主张了约定的违约金,可就是没有得到法院的支持,而律师主张时就得到了支持,这是为什么呢?难道是关系,很明显不是这样,而是《合同法》规定了违约金过高或过低,法院有调整的权利,而这调整的权利的依据就是实际损失与违约金的差额,这个就是专业律师的厉害之处了。所以,请一名专业的律师对你权利的保护是很重要的。
结论:术业有专攻,一名专业的律师是你权利最大化的先锋军。
 
咨询五:卖家拒绝过户,拒绝协助办理一切支付手续,可以强制过户吗?
解答:当然是可以的。但具体情况具体分析,法律是支持你这种主张,至于法院支持不支持,要看个案情况。
结论:卖家不履行过户手续,卖家可以起诉到法院要求继续履行,法院可判决强制过户。
 
咨询六:卖家违约,买家要求继续履行合同时,可否要求卖家承担违约责任?
解答:可以。因为卖家已经违约,可以要求卖家承担违约责任。但此处取证至关重要。
结论:强制过户和违约责任可以同时主张,并不冲突。
 
咨询七:卖家已经明确表示拒绝履行合同或者以不接听电话等消极方式不配合买家履行后续手续,比如拒绝签订网签合同等,买家怎么办?
解答:要及时取证,以最快的速度委托律师起诉到法院。
结论:及时取证,未雨绸缪,才能立于不败之地。
 
咨询八:卖家经常在庭审中以买家未能按照合同约定履行付款义务为由,主张解除合同,买家怎么办?
解答:争议发生时,注意及时对卖家以明示或默示的方式拒绝履行合同等事实进行取证,以防被反咬一口,到时无证据支持你的主张,使买家处于被动的状态。
结论:庭审重证据,当事人请记心中。
 
咨询九:买家付款的义务即将到来,而卖家的过户义务在后,此时买家要把所有款项都转到托管资金账户中又感到担心,这时买家该怎么办?
解答:可以向法院申请提存,这样你就不用担心钱丢了。
结论:提存到法院,不仅解决了证明买家正常履约的事实,而且还不用担心钱丢了,一举两得。
 
咨询十:买家被逼加价后,卖家才履行了过户手续,加价的钱可以要回来吗?
解答:有可能。委托我们不失为你的一种选择。

 

 

结论:即出了钱,又受了气,此时不