住宅出售拟按“套内面积”计价就是“取消公摊”?没那么简单!听听专家怎么说…

来源:  添加日期:2019-2-25

近日,住房和城乡建设部对外公布了38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》特别引人关注,因为该意见稿提出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

 

目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,一般消费者购买的房屋面积包括两个部分:套内面积+公摊面积。然而公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让购房者在购房时需支付更多房款,还让购房者在未来的物业费、取暖费等方面增加更多成本。

 

由于该条征求意见关系到每个住宅用户的切身利益,住建部的《住宅项目规范(征求意见稿)》一经公布立刻引发各界热烈讨论。

 

●按套内面积计价到底会对购房者产生什么样的不同结果?

●为何按“套内面积计价”会引起公众热捧?

●按“套内面积计价”是否就等同取消公摊呢?

●会对我国的房价产生重要影响吗?

●该如何从法律的角度看待住建部此次出台的项目规范?

●按“套内面积计价”政策该如何落地生根?

●该如何衔接过往和未来的房屋交易?

 

带着这些社会公众关注的焦点问题

《法制日报》记者专门采访了

相关的法律专家

 

“套内面积计价”并非取消公摊

 

一大早,家住北京某小区的张大妈从报箱里取了报纸,突然兴奋地扬扬手中的报纸喊道:“知道吗?以后买房要按‘套内面积计价了’,没有公摊了,房价要降了!”

 

住建部应该没有想到,自己最近公布的38项住建领域全文强制性工程建设规范征求意见,因为一条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的规定,而挑动了全国人民的兴奋神经。

 

事实上,对于我国大部分省市来说,目前购买的商品房面积一般都采用建筑面积来计算房屋总价。而建筑面积,按照人们通常的理解,即包括房屋套内面积和公共面积之和。套内面积争议不大;而公共面积可能包括:楼梯、走廊、停车场、管理处、升降机及其公众大堂、天井、单位窗户外的“窗台”等等,因为缺乏科学合理的定价依据、公摊率过高、购房者的信息知情权以及公开透明的监管方式而常常产生交易纠纷。

 

如今,住建部的官方文件规范中提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,似乎就可以得出今后房屋交易取消建筑面积计价方式,也就是取消了公共面积计价,房价当然也就降了,很多老百姓都得出了和张大妈一样的逻辑思维结果。

 

然而,事实果真如此吗?

 

北京市住建委立法专家组成员、北京市律师协会物业管理委员会副主任孟宪生分析认为,按“套内面积计价”可能会对房价产生一定的影响,但是和诸多可以实际影响房价的其他因素相比,住建部出台的这个技术规范的影响要小得多。而且,按“套内面积计价”也并非取消公摊面积。

 

因为按照我国相关法律政策规定,商品房销售应该明码标价,实行每套房都有明确具体的价格标识制度,按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。按“套内面积计价”也只是转换了一种计价方式。 而原先的公摊面积,也是开发商支出的成本,是已经客观存在的,在房屋交易的时候,如果以“套内面积计价”,这些公摊面积成本也会摊入套内面积计价中,成为房价的一部分。 因此按“套内面积计价”不会影响房屋价格。

 

“套内面积计价”

 

直指“房屋定价猫腻”

 

虽然不会对房价产生较大影响,但是“套内面积计价”仍然在业界引起一片叫好声。因为它让房屋买卖真正可以变得“可计算、可监督”。

 

北京大学法学院教授王锡锌认为,如果“套内面积计价”模式正式面世,它将更有利于监管部门对房价的监督管理,让房屋定价变得更加透明公平。目前房屋买卖通常都采用按建筑面积计价,其中不可回避的就是公摊面积的价格监管问题。而公摊面积是房地产市场最不透明的一项指标。因为,除了开发商,购房者很难拿到有详细公摊情况的测绘数据,这导致公摊面积存在很多猫腻,比如重复公摊、重复收钱等等。

 

记者注意到,目前北京大部分新建住宅交易标有两套价格,一套建筑面积价格、一套套内面积价格。而建筑面积价格会比套内面积价格低,以建筑面积计价会让让购房者认为房价比较低,产生价格幻觉。

 

中国人民大学法学院教授刘俊海坦承,目前的建筑面积计价中公摊面积价格可谓是一笔糊涂账,存在诸多猫腻。目前土地的容积率越来越高,建筑规划越来越严格,按照建筑面积计算的房价上涨幅度是明显低于按照套内面积计算的房价上涨幅度的。这样从表面上可以获得房价平稳的效果。

 

刘俊海说:“公摊面积计价是开发商、物业公司乐见的结果,因为物业收费、供暖收费都是按照建筑面积收的。公摊越多,费用越多。就拿供暖来说,也是按照建筑面积来的,但试问,你的房子公摊面积取暖了么?”

 

而且,公摊面积的核定标准也备受诟病。

 

据孟宪生介绍,实际当中,公摊面积计入房价的规则是非常混乱的,关键是购房者根本弄不明白。同一栋楼两梯两户的公摊,要比一梯两户的大;点式楼和板式楼的公摊也是不一样的;房子大,公摊就多点;房子小,公摊就会少点;只有楼梯、和既有楼梯又有电梯的住户,其公摊面积也是不一样的。公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。当然公摊也不是越小越好,太小的公摊意味着社区的舒适性降低。

 

而要从制度上堵住这一漏洞,或许可从“按套内面积计价”开始。

 

刘俊海认为,将含“公摊面积”在内的建筑面积计价规则,改为统一按套内面积进行交易,也算是一种务实的纠偏,最关键的一点是让房屋交易变得更透明,让购房者不必再在建筑面积、套内面积、公摊面积等多个指标上与开发商“斗智斗勇”。

 

“套内面积计价”重在如何落地

 

上海市建纬(郑州)律师事务所李贵修律师认为,住建部的住房项目规范从法律效力上看它只是个技术规范。该征求意见稿规定:住宅项目建设、适用和维护必须遵守本规范。由此可见,该规范约束对象是住宅项目的建设单位,难以约束开发商,也不会对商品房销售计价模式产生强制性约束力。

 

 “公摊面积乱象”的出现固然与不透明、不公开的按建筑面积计价的模式有关,但更多的是立法不完善、对开发商监管不到位造成的。

 

李贵修说,政府部门要对公摊面积乱象高度重视,出台法规规章对公摊面积的范围、测算方法、公示办法、惩治对策等进行详细约定。政府监督还要加强对“公摊”违法行为的监管和惩治力度。为了能让监管落实到位,我国还可以强化社会监督,要求开发商对公摊面积的计算方法进行公开,保护业主的知情权。

 

李贵修建议,大力推广按套内建筑面积计价的单价模式,避免因“公摊率计算”而产生房价欺诈行为。同时要求每个楼盘都设置多种计价模式,使买房人有交易选择权。

 

刘俊海强调,如果实施按套内面积计价后,意味着房屋单价将会有相应提升,这个过程中,如何避免开发商的隐性抬价,很值得政府价格部门的关注。

 

王锡锌认为,住建部上述规范也要注重如何落地生根。新规实施后对房屋交易和后续其他环节可能带来的连带影响,也该有配套的实施细则。比如,按套内面积算,对于业主缴纳物业费、取暖费,乃至日后可能征收的房产税等,都可能带来长远性的利好,但是,这并不意味着小区公共区域的维护费用就可以免除。这部分费用到底该如何由业主分担,是折合到套内面积统一征收,还是另设标准仍需妥善处理。