关于二手房买卖你不可不知的十大问题
发布日期：2016-03-15 来源： 浏览次数：3
作者：李鹏
导读：在未来一段时间里，我国一二线城市的商品房价格总体趋势是上涨的。因为存在政策或季节性因素的抑制，楼市每隔一段时间就会出现报复性的上涨。2016年初，受政策利好刺激影响，前一段时间压抑的购买房屋需求被激发出来，在各地楼市出现了涨价潮。本文是李鹏律师根据法律法规和律师执业经验为关注本订阅号的朋友们总结出的关于购买存量房（二手房）过程中经常有人咨询的十大问题，供大家了解。由于社会生活的复杂性，本文采取一问一答的方式进行解读。
一、合同签订以后，房屋其他权利人主张出卖人所签订的“二手房”买卖合同无效，怎么办？
答：1、签订合同时，产权证登记仅为出卖人一人的：基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效（法律推定购买人是善意的）；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。2、合同签订时，产权证登记为数人的：基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。例如出卖人在出手时有提供卖房委托书等证明自己完全有权处理、或者有证据证明虽然合同没有共有人签字，但共有人完全知情的情况下，买方可以主张合同有效。
二、房屋同住人以其未同意售房为理由，主张房屋买卖合同无效的情况如何处理？
答：现实中经常会有合同签订以后，另外的房屋原实际居住人或同住人以其享有居住权且不同意出售为由主张买卖合同无效（这种情况易出现在房改房、安置房、经适房和遗产继承房等类型中）。从法律上来讲，这种居住权来自于房屋权利人对同住人的一种生活保障义务，这个居住权不能对抗房屋的物权，同住人是否同意根本不影响买卖合同的效力。
三、双方签订多份合同且房价不同，产生争议了该以哪个为准？
答：对于先后不同时间形成的合同来说，原则上以后面一个为准，但是双方有约定的除外。如果在被要求签订多个合同一定要在原合同中提前注明，或者对原合同增附补充协议，对后续合同进行效力确定。现实中，当事人为了规避税收采取“阴阳合同”的方式，过户合同价格与真实交易价格不符。由于“阳合同”本身具有危害国家税收制度和骗取贷款嫌疑，会被法院认定为无效，应当以“阴合同”约定的价格为准或者双方真实意思表示为准。具体真实意思表示的认定人民法院会以合同价格、履行过程等证据综合认定。
四、过户之前发现房主有一房二卖的情形，买房人该怎么办？
答：1、如果房屋已经过户给其他人，并且无法撤销后一个买卖合同的，买房人可以要求双倍退还定金，并赔偿损失或者要求赔偿合同约定的违约金。当然，主张的违约金的数额不能高于实际损失的30%，否则对方可以主张法院予以扣减。关于房价涨跌的损失计算，双方有约定或者能协商确定的从约定。没有约定又不能协商的：（1）原则上可以要求法院按照“最相类似的房屋”市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失。“最相类似的房屋”就是首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋；（2）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
2、如果有证据证明后一个合同存在恶意串通或者其他导致合同无效情形的，买方可以要求确认其无效。
对于买房人来说，签订合同时最好邀请律师陪同，同时在交付定金时要求中介人员代为保管好房地产权证，可有效预防一房二卖。
五、买卖双方如有一方不愿意履行合同，另一方不同意怎么办？
答：1、买方不愿履行。现实中经常遇到政策性限购、无法贷款的情形：如果是因为限购，实在无法继续履行的又没有其他约定的，买方可以请求法院解除合同返还定金。如果是因为买方贷款批不下来，除了自身信用问题还有可能是受贷款政策影响，如果没有约定的，买方以嫌贵或者家里人不同意等原因不买了，则为买方违约。
从公平的角度双方可以这样约定：如果是买方征信问题无法贷款，买方应想办法凑足余款，但付款期限可以延长；如是限购、限贷新政策调整，买方有权解除合同返还定金。如果卖方按照约定强烈要求对方购买的，法院会综合考虑实际情况，判决继续履行或者解除合同赔偿卖方损失。
2、卖方违约。不管是“明确说不卖了”还是“到期后不履行”，亦或是“明确表示愿意履行但是额外加条件”都算违约。如果买方要求继续履行合同，法院一般是会支持的。
双方在履行过程中都要注意严格按照合同约定的时间节点做好准备，并注意保留证据，以防对方指责我方违约。比如就违约事由交涉时可以保留聊天记录、录音、视频等。
六、过户之前才被法院查封，买房人怎么办？
答：在合同签订以后、过户之前房产被法院查封，如果是因房主与他人的债权争议被查封，买方可以选择继续履行或者要求解除合同并赔偿损失。买方想继续履行的，可以与查封法院联系后续房款支付与解封事宜；如果是因房屋本身的物权争议被查封，则不建议要求其继续履行。
七、合同签订以后发现房屋质量问题，卖房人应该如何承担法律规定的“质量瑕疵担保责任”？
答：所谓质量瑕疵担保责任，简单来说就是“我买你的东西你要保证这个东西是好的；如果是你知道质量有瑕疵，你得告诉我或者我明知道的，我仍然继续购买就是我的事，如果你明知道但不告诉我，那就是你的不对了”。该责任是指依法律规定（当事人无须约定），在交易活动中当事人一方移转财产给另一方时，应担保该财产质量无瑕疵，若移转的财产有瑕疵，则应向对方当事人承担相当的责任。买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。由于二手房一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
八、卖方未如实告知或隐瞒“凶宅”“鬼屋”等重大负面因素，买房人可以退房吗？
答：可以。从房屋买卖合同的目的来说，购买房屋是为了安心居住，中国人的传统思想都觉得，房子里发生恶性案件后，对房屋的使用价值有着很严重的影响。比如一人买房欲做婚房，支付房款甚至是搬进去以后才发现房子了有人自杀了，普通老百姓对此都很忌讳的。卖方应该就此类事件进行披露，否则的话，买房人可以以此为由要求撤销合同，返还房款和利息。
九、法院判决合同继续履行并确定过户时间的，卖方拒不配合，房子还能到我手里吗？
答：可以。对于法院判决继续履行合同并确定过户时间的，卖房人到期拒不配合的，买房人支付房款以后可以申请法院强制执行，如果法院通知以后还是不肯出面，人民法院可以直接让房管局协助执行，卖方不到场也可以直接将新产证办到你名下。
十、新产证拿到了，但卖方的户口还没迁走，我该怎么办？法院会受理吗？
答：要求迁出口，不属于法院民事案件受理范围。关注户口问题的多是学区房。关于户口的迁移，如果合同中有约定，后来又不愿意迁出户口的，如果直接起诉要求法院判决卖方迁出户口，法院会以“户口迁移涉及相关部门行政审批权限，不属于民事诉讼案件受理范围”为由裁定不予受理或驳回起诉。如果双方没有约定具体户口迁移日期，买方可以要求卖方在房屋交付或尾款交付之前迁出。
现在有的地方（如南京）公安部门有规定，如果原房主一直不肯迁出，新房主拿到产证以后申请入户口的，在经公安部门审核以后可以将原房主户口强制迁出。
注：由于每个案件事实的特殊性和法官的自由心证，以上结论并不代表本律师对于以后接受相类似案件委托所作出的承诺。
作者：李鹏
导读：在未来一段时间里，我国一二线城市的商品房价格总体趋势是上涨的。因为存在政策或季节性因素的抑制，楼市每隔一段时间就会出现报复性的上涨。2016年初，受政策利好刺激影响，前一段时间压抑的购买房屋需求被激发出来，在各地楼市出现了涨价潮。本文是李鹏律师根据法律法规和律师执业经验为关注本订阅号的朋友们总结出的关于购买存量房（二手房）过程中经常有人咨询的十大问题，供大家了解。由于社会生活的复杂性，本文采取一问一答的方式进行解读。
一、合同签订以后，房屋其他权利人主张出卖人所签订的“二手房”买卖合同无效，怎么办？
答：1、签订合同时，产权证登记仅为出卖人一人的：基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效（法律推定购买人是善意的）；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。2、合同签订时，产权证登记为数人的：基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。例如出卖人在出手时有提供卖房委托书等证明自己完全有权处理、或者有证据证明虽然合同没有共有人签字，但共有人完全知情的情况下，买方可以主张合同有效。
二、房屋同住人以其未同意售房为理由，主张房屋买卖合同无效的情况如何处理？
答：现实中经常会有合同签订以后，另外的房屋原实际居住人或同住人以其享有居住权且不同意出售为由主张买卖合同无效（这种情况易出现在房改房、安置房、经适房和遗产继承房等类型中）。从法律上来讲，这种居住权来自于房屋权利人对同住人的一种生活保障义务，这个居住权不能对抗房屋的物权，同住人是否同意根本不影响买卖合同的效力。
三、双方签订多份合同且房价不同，产生争议了该以哪个为准？
答：对于先后不同时间形成的合同来说，原则上以后面一个为准，但是双方有约定的除外。如果在被要求签订多个合同一定要在原合同中提前注明，或者对原合同增附补充协议，对后续合同进行效力确定。现实中，当事人为了规避税收采取“阴阳合同”的方式，过户合同价格与真实交易价格不符。由于“阳合同”本身具有危害国家税收制度和骗取贷款嫌疑，会被法院认定为无效，应当以“阴合同”约定的价格为准或者双方真实意思表示为准。具体真实意思表示的认定人民法院会以合同价格、履行过程等证据综合认定。
四、过户之前发现房主有一房二卖的情形，买房人该怎么办？
答：1、如果房屋已经过户给其他人，并且无法撤销后一个买卖合同的，买房人可以要求双倍退还定金，并赔偿损失或者要求赔偿合同约定的违约金。当然，主张的违约金的数额不能高于实际损失的30%，否则对方可以主张法院予以扣减。关于房价涨跌的损失计算，双方有约定或者能协商确定的从约定。没有约定又不能协商的：（1）原则上可以要求法院按照“最相类似的房屋”市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失。“最相类似的房屋”就是首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋；（2）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
2、如果有证据证明后一个合同存在恶意串通或者其他导致合同无效情形的，买方可以要求确认其无效。
对于买房人来说，签订合同时最好邀请律师陪同，同时在交付定金时要求中介人员代为保管好房地产权证，可有效预防一房二卖。
五、买卖双方如有一方不愿意履行合同，另一方不同意怎么办？
答：1、买方不愿履行。现实中经常遇到政策性限购、无法贷款的情形：如果是因为限购，实在无法继续履行的又没有其他约定的，买方可以请求法院解除合同返还定金。如果是因为买方贷款批不下来，除了自身信用问题还有可能是受贷款政策影响，如果没有约定的，买方以嫌贵或者家里人不同意等原因不买了，则为买方违约。
从公平的角度双方可以这样约定：如果是买方征信问题无法贷款，买方应想办法凑足余款，但付款期限可以延长；如是限购、限贷新政策调整，买方有权解除合同返还定金。如果卖方按照约定强烈要求对方购买的，法院会综合考虑实际情况，判决继续履行或者解除合同赔偿卖方损失。
2、卖方违约。不管是“明确说不卖了”还是“到期后不履行”，亦或是“明确表示愿意履行但是额外加条件”都算违约。如果买方要求继续履行合同，法院一般是会支持的。
双方在履行过程中都要注意严格按照合同约定的时间节点做好准备，并注意保留证据，以防对方指责我方违约。比如就违约事由交涉时可以保留聊天记录、录音、视频等。
六、过户之前才被法院查封，买房人怎么办？
答：在合同签订以后、过户之前房产被法院查封，如果是因房主与他人的债权争议被查封，买方可以选择继续履行或者要求解除合同并赔偿损失。买方想继续履行的，可以与查封法院联系后续房款支付与解封事宜；如果是因房屋本身的物权争议被查封，则不建议要求其继续履行。
七、合同签订以后发现房屋质量问题，卖房人应该如何承担法律规定的“质量瑕疵担保责任”？
答：所谓质量瑕疵担保责任，简单来说就是“我买你的东西你要保证这个东西是好的；如果是你知道质量有瑕疵，你得告诉我或者我明知道的，我仍然继续购买就是我的事，如果你明知道但不告诉我，那就是你的不对了”。该责任是指依法律规定（当事人无须约定），在交易活动中当事人一方移转财产给另一方时，应担保该财产质量无瑕疵，若移转的财产有瑕疵，则应向对方当事人承担相当的责任。买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。由于二手房一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
八、卖方未如实告知或隐瞒“凶宅”“鬼屋”等重大负面因素，买房人可以退房吗？
答：可以。从房屋买卖合同的目的来说，购买房屋是为了安心居住，中国人的传统思想都觉得，房子里发生恶性案件后，对房屋的使用价值有着很严重的影响。比如一人买房欲做婚房，支付房款甚至是搬进去以后才发现房子了有人自杀了，普通老百姓对此都很忌讳的。卖方应该就此类事件进行披露，否则的话，买房人可以以此为由要求撤销合同，返还房款和利息。
九、法院判决合同继续履行并确定过户时间的，卖方拒不配合，房子还能到我手里吗？
答：可以。对于法院判决继续履行合同并确定过户时间的，卖房人到期拒不配合的，买房人支付房款以后可以申请法院强制执行，如果法院通知以后还是不肯出面，人民法院可以直接让房管局协助执行，卖方不到场也可以直接将新产证办到你名下。
十、新产证拿到了，但卖方的户口还没迁走，我该怎么办？法院会受理吗？
答：要求迁出口，不属于法院民事案件受理范围。关注户口问题的多是学区房。关于户口的迁移，如果合同中有约定，后来又不愿意迁出户口的，如果直接起诉要求法院判决卖方迁出户口，法院会以“户口迁移涉及相关部门行政审批权限，不属于民事诉讼案件受理范围”为由裁定不予受理或驳回起诉。如果双方没有约定具体户口迁移日期，买方可以要求卖方在房屋交付或尾款交付之前迁出。
现在有的地方（如南京）公安部门有规定，如果原房主一直不肯迁出，新房主拿到产证以后申请入户口的，在经公安部门审核以后可以将原房主户口强制迁出。
注：由于每个案件事实的特殊性和法官的自由心证，以上结论并不代表本律师对于以后接受相类似案件委托所作出的承诺。
